investir
15 Août 2018 à 11h02 - 117

Défiscalisation immobilière : quelles sont les meilleures solutions ?

Vous détenez un bien immobilier que vous mettez en location : réalisez un meilleur rendement en réduisant vos impôts ! Voici les meilleures solutions afférentes à la défiscalisation immobilière.

Le démembrement de propriété

Il est judicieux, avant même d’acquérir le bien, d’opter pour l’achat de celui-ci en démembrement. Vous choisissez alors la nue-propriété, c’est-à-dire que vous vous abstenez de percevoir les revenus locatifs pendant toute la durée du montage. Démembrement, nue-propriété et usufruit : les explications ci-après.

Lorsqu’un bien est démembré, deux individus profitent des droits y afférents :

  • le nu-propriétaire qui n’est pas tout à fait propriétaire car il ne détient que les murs du bien
  • l’usufruitier qui n’est pas non plus propriétaire du bien puisqu’il ne dispose que des droits de l’occuper et de percevoir les loyers qu’il procure

Par conséquent, les avantages fiscaux dont jouit le nu-propriétaire sont multiples. Il est exonéré d’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, d’impôts fonciers ainsi que de frais de succession au moment de la transmission du bien.

De plus, une fois le démembrement arrivé à échéance, l’usufruit rejoint la nue-propriété pour former la pleine propriété. Celle-ci est alors détenue par le nu-propriétaire devenu pleinement propriétaire.

Les dispositifs fiscaux dans la location nue

Vous pouvez opter pour l’activation des dispositifs fiscaux par rapport à votre investissement dans l’immobilier locatif nu. Vous avez le choix entre la loi Pinel, le régime du déficit foncier et la loi Malraux.

La loi Pinel : elle ne peut être appliquée que pour l’immobilier neuf. La réduction de l’impôt est fonction de la durée d’engagement. Elle peut atteindre 21% si l’investisseur choisit la période maximale de 12 ans. Attention, le bien est soumis à des conditions d’éligibilité, en particulier sur son emplacement par rapport au zonage tracé par l’État.

Le dispositif du déficit foncier : ce dispositif ne concerne que les biens classiques anciens. Le but est de générer du déficit foncier dont le montant total est alors déduit de l’impôt du loueur. Le déficit foncier ne s’obtient que lorsque les charges sont supérieures aux recettes. Ces charges peuvent être les dépenses afférentes aux travaux de rénovation, les intérêts de l’emprunt, les primes d’assurance, la taxe foncière, etc.

La loi Malraux : c’est un dispositif qui permet de défiscaliser dans l’ancien, et plus précisément dans l’immobilier classé monument historique. Comme pour le Pinel, l’emplacement du bien est décisif par rapport aux conditions d’éligibilité du bien. Ce sont des secteurs sauvegardés et des anciens quartiers dégradés situés en plein centre-ville. Taux de la défiscalisation : de 20% à 22%.

Autre investissement défiscalisant, mais cette fois pour les professionnels : l’immobilier social en outremer. Le but est de faire baisser l’impôt sur les sociétés de ces derniers. Pour cela, le dispositif à souscrire est la loi Girardin immobilier IS. Ce placement requiert le montage d’un dossier juridique et la constitution d’une société de portage : SAS ou SNC.

Le choix du régime fiscal dans la location meublée ou LMNP

L’investissement dans la location meublée est extrêmement porteur, grâce à l’importante défiscalisation dont profite le loueur. L’importance de la défiscalisation dépend du choix du régime fiscal. Le plus intéressant est le régime réel d’imposition. Pour cela, le montant total des recettes locatives annuelles doit être supérieur à 33 100 euros. Avantages : profiter non seulement de la déduction de nombreuses charges, mais aussi de la déduction des amortissements sur l’immobilier et sur le mobilier. De plus, l’excédent enregistré est reportable sur les exercices suivants. D’où l’opportunité de payer zéro euro d’impôt jusqu’à ce que les biens soient totalement amortis. Soit sur une période de détention allant de 20 ans à 30 ans pour l’immobilier, et 8 à 10 ans pour le mobilier.

Commentez.

Bien investir

  1. 27 Juil. 2018Quelle SCPI peut-on acheter sous forme d’assurance-vie ?149
  2. 18 Juin 2018En combien de temps peut-on obtenir un prêt?205
  3. 1 Juin 2018Un partenariat de confiance pour réaliser vos projets252
  4. 27 Avril 2018Comment créer une société de portage pour défiscaliser ?274